Статья 246 ГК РФ — Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Статья 246. Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. Комментарий: Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, требует согласия всех сособственников. Каждый из них может продать свою долю, но должен уведомить других сособственников о намерении продажи. Пример: Иванов хотел продать свою долю в доме, которым он владеет совместно с Петровым. Согласно закону, он обязан предложить свою долю Петрову в первую очередь. Только если Петров откажется от покупки, Иванов сможет продать долю третьему лицу. 1. Распоряжение общим имуществом, т.е. определение его юридической и фактической судьбы, является исключительной прерогативой самих сособственников, которые должны согласовать порядок распоряжения находящейся в долевой собственности вещью. Если распоряжение долей в праве - прерогатива каждого из сособственников (с соблюдением установленных гражданским законодательством правил), то определение судьбы всего объекта, находящегося в долевой собственности, предполагает компромисс волеизъявлений. Отсутствие такого соглашения, неспособность сособственников находить компромисс приведут к невозможности полноценного распоряжения общим имуществом, поскольку реализация долей в праве на него, как правило, экономически менее эффективна и выгодна, чем использование полезных свойств всей вещи в целом. По сути, только этот экономический мотив и может служить стимулом к достижению компромисса между сособственниками. Категорически недопустимо понуждение в любой форме кого-либо из них к согласованию предложенного способа распоряжения общим имуществом; в частности, невозможно против воли сособственника настаивать на получении им денежной компенсации взамен доли в вещном праве. В этом находит свое проявление абсолютный характер права собственности, который сохраняется и в отношении общего имущества. Сопоставление комментируемой статьи со ст. 247 ГК РФ приводит к выводу о квалифицированном умолчании законодателя при ответе на вопрос о возможности установления судом порядка распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, - определение юридической судьбы имущества судебным решением по общему правилу не допускается; исключение составляют ситуации, предусмотренные п. 4 ст. 252 ГК РФ (см. комментарий к данной статье), когда одному из сособственников, имеющему незначительную долю в общем имуществе, может быть даже против его воли, выплачена компенсация с прекращением его вещного права. Разумеется, поиск устраивающего всех сособственников способа реализации правомочия распоряжения общим имуществом, в том числе и в виде временного определения его юридической судьбы (например, посредством сдачи его в аренду), тем труднее, чем большее количество субъектов объединяет правоотношение общей долевой собственности. Такая проблема, вероятнее всего, возникает при определении судьбы общего имущества многоквартирного жилого дома. В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников. Таким образом, ЖК РФ облегчил по сравнению с существовавшим до его введения в действие порядком процесс достижения консенсуса сособственников в определении некоторых вариантов распоряжения общим имуществом в многоквартирном жилом доме, ограничив требования к нему принятием решения на общем собрании сособственников квалифицированным большинством голосов. Более жесткий порядок принятия решения о судьбе общего имущества предусмотрен п. 2 ст. 40 ЖК РФ в случае, когда реконструкция, переустройство и (или) переп