Статья 612 ГК РФ — Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Статья 612. Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества 1. Арендодатель отвечает занедостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Это любые проблемы или поломки, которые мешают нормально пользоваться арендованным имуществом. Даже если арендодатель не знал об этих недостатках, он всё равно за них отвечает. Пример из жизни: Ты арендовал квартиру 🏠, а потом обнаружил, что крыша протекает 🌧️ или не работает отопление ❄️. Это – недостатки, потому что они мешают тебе комфортно жить. В этом случае ты можешь:✔️ Потребовать бесплатный ремонт 🔧✔️ Запросить скидку на аренду 💰✔️ Починить за свой счёт и вычесть сумму из аренды✔️ Расторгнуть договор 📄 Но если ты сам видел недостатки перед заключением договора, арендодатель не будет за них отвечать. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. 2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 1. Основной обязанностью арендодателя по договору аренды является обязанность передать имущество арендатору в надлежащем состоянии в надлежащий срок с принадлежностями и необходимыми документами (см. комментарий к ст. 611 ГК). Недостатками, при которых наступают последствия, предусмотренные в комментируемой статье, являются такие, которые препятствуют пользованию объектом полностью или частично, т.е. при которых не достигается основная цель договора аренды. Эти недостатки могли быть известны как до момента заключения договора, так и после его заключения, в том числе недостатки, которые выявились в ходе исполнения договора. В качестве основного критерия таких недостатков признается невозможность использования имущества по целевому назначению. Так, Определением ВАС РФ от 26 февраля 2008 г. N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655 было установлено, что по договору аренды передано помещение для размещения в нем магазина, причем договором были предусмотрены обязанность арендатора использовать арендуемую недвижимость строго по целевому назначению, а также ответственность в виде штрафа за использование помещения не по целевому назначению. Между тем спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не могло быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью, что повлекло применение последствий комментируемой статьи. Учитывая, что имущество должно быть передано вместе с принадлежностями (ст. 611 ГК), требования о надлежащем качестве и отсутствии недостатков предъявляются и к принадлежностям. Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 9 июля 2010 г. по делу N А29-3201/2009 применительно к помещ