Короткий ответ
В договоре коммерческой недвижимости нужно определить объект и цену, описать права на землю, аренду и иные обременения, согласовать НДС с учётом режима продавца, проверить полномочия подписанта и корпоративные решения. Передача оформляется актом, а переход права регистрируется в ЕГРН. Оборудование, товарные остатки и договоры с арендаторами не следует считать частью сделки без прямого описания.
Что загрузить для подготовки договора
Чем точнее исходные данные, тем меньше правок потребуется после генерации. Персональные данные перед загрузкой можно скрыть, если они не нужны для структуры договора.
Материалы
- выписка ЕГРН, документ-основание и кадастровые сведения
- документы на земельный участок, сервитуты и подъездные пути
- устав, решение о назначении руководителя и доверенность подписанта
- бухгалтерская стоимость объекта и расчёт признаков крупной сделки
- договоры аренды, акты, обеспечительные платежи и задолженность арендаторов
- техническая документация и сведения об инженерных мощностях
- налоговый статус продавца и согласованная формулировка цены с НДС или без него
Что проверит AI-ревизор
- совпадают ли назначение и характеристики объекта с ЕГРН
- описаны ли права покупателя на землю и доступ к объекту
- раскрыты ли арендаторы, залоги и сохраняющиеся обязательства
- соответствует ли налоговая оговорка статусу сторон
- подтверждены ли полномочия и корпоративные одобрения
- разделены ли недвижимость, оборудование и иные активы
Юридическая проверка коммерческого объекта
Сверьте ЕГРН, правоустанавливающий документ и фактические границы помещения. Для отдельно стоящего здания проверьте участок под ним: собственность, аренду, срок договора, назначение земли, подъездные пути и сервитуты. Покупателю здания переходят права на занятую им землю в объёме, предусмотренном законом и правами продавца, но детали лучше прямо отразить в договоре.
Проверьте, допускает ли назначение помещения планируемую деятельность. Наличие вывески, арендатора или фактического использования ещё не подтверждает законность перепланировки, достаточную электрическую мощность, возможность торговли, общепита, медицинской или производственной деятельности.
Арендаторы и доход от объекта
Продажа объекта обычно не прекращает действующую аренду. Поэтому покупателю нужны все договоры, дополнительные соглашения, акты, сведения об обеспечительных платежах, задолженности, индексации и досрочном расторжении. В договоре продажи следует определить, кому принадлежат платежи за переходный период и как передаются обеспечительные суммы.
Корпоративные одобрения и полномочия
Для юридического лица проверьте устав, полномочия руководителя и ограничения на распоряжение недвижимостью. Отдельно оценивают признаки крупной сделки и сделки с заинтересованностью. Согласие не всегда обязательно заранее, но отсутствие требуемого решения может создать риск оспаривания, особенно если другая сторона знала об ограничениях.
В договоре фиксируют основание полномочий подписанта, а решения участников или совета директоров прикладывают к пакету сделки, если они нужны по закону, уставу или внутреннему порядку компании.
Цена и НДС в 2026 году
Фраза «в том числе НДС» допустима только после проверки налогового режима продавца и самой операции. С 1 января 2026 года общая ставка НДС составляет 22%, но продавец может применять освобождение или специальные ставки, а отдельные операции имеют иной режим. В договоре нужно прямо указать, включает ли цена НДС, его сумму или законное основание не предъявлять налог.
Если стороны ошиблись в налоговой оговорке, спор возникает уже после подписания: продавец требует доплату, а покупатель считает цену окончательной. Поэтому налоговый блок согласуют до расчёта и отражают одинаково в договоре, счёте и платёжных документах.
Что передаётся вместе с объектом
| Актив | Как оформить |
|---|---|
| Сам объект | Договор продажи недвижимости и регистрация перехода права |
| Оборудование и мебель | Перечень, стоимость, состояние и серийные номера в приложении |
| Арендные отношения | Реестр договоров, акты сверки, обеспечительные платежи и уведомления |
| Технические документы | Перечень в акте приёма-передачи |
| Дебиторская задолженность | Отдельная уступка требования, если стороны действительно её передают |
Подготовьте договор по своим документам
Сервис использует данные именно вашей сделки: стороны, объект, цену, расчёты, сроки и особые условия. После генерации текст можно доработать в диалоге.
Подготовить договор за 990 ₽Часто задаваемые вопросы
Нужно ли включать НДС в цену коммерческой недвижимости?
Это зависит от налогового статуса продавца и режима конкретной операции. В договоре нельзя автоматически писать 22%: сначала определяют, является ли продавец плательщиком НДС, применяет ли освобождение или специальную ставку.
Переходят ли к покупателю действующие арендаторы?
Смена собственника сама по себе обычно не прекращает аренду. Покупателю нужно изучить договоры и зафиксировать передачу документов, обеспечительных платежей, задолженности и расчётов за переходный период.
Можно ли продать помещение вместе с оборудованием одним договором?
Можно описать несколько видов имущества в одном документе, но недвижимость и оборудование нужно индивидуализировать и разумно разделить по цене, порядку передачи и налоговым последствиям.
Как проверить крупную сделку у ООО?
Оценивают стоимость объекта по данным бухгалтерской отчётности, обычность сделки для деятельности общества, положения устава и требования статьи 46 Закона об ООО. При сомнении получают корпоративное решение до подписания.
Правовые источники
Материал носит информационный характер. Перед подписанием проверьте фактические данные, полномочия сторон и редакцию норм на дату сделки.