Короткий ответ
Договор продажи недвижимости составляется письменно в виде одного документа, подписанного сторонами. В нём необходимо однозначно определить объект и согласовать цену. Сам договор и переход права — не одно и то же: право покупателя возникает после государственной регистрации перехода в ЕГРН. Передача объекта обычно оформляется актом.
Что загрузить для подготовки договора
Чем точнее исходные данные, тем меньше правок потребуется после генерации. Персональные данные перед загрузкой можно скрыть, если они не нужны для структуры договора.
Материалы
- выписка ЕГРН и документ-основание права продавца
- кадастровый номер, адрес, площадь и назначение объекта
- документы на земельный участок или право его использования
- паспорта сторон либо уставные и регистрационные документы организаций
- согласия, доверенности и корпоративные решения, если они нужны
- схема расчётов, срок освобождения и проект передаточного акта
Что проверит AI-ревизор
- достаточно ли данных для индивидуализации объекта
- зафиксирована ли цена недвижимости и порядок расчётов
- согласованы ли права на землю под зданием или сооружением
- нет ли противоречий между договором и передаточным актом
- указаны ли последствия приостановки или отказа в регистрации
Что обязательно указать в договоре
| Условие | Что написать | Почему важно |
|---|---|---|
| Объект | Вид, кадастровый номер, адрес, площадь, назначение и иные данные ЕГРН | Без определимого предмета договор может считаться незаключённым |
| Цена | Полная цена, распределение между объектами, НДС при применении | Для продажи недвижимости цена является существенным условием |
| Право продавца | Реквизиты записи ЕГРН и документа-основания | Позволяет сопоставить продавца с объектом |
| Расчёты | Сроки, этапы, банковский инструмент и условия выдачи денег | Связывает оплату с регистрацией и передачей |
| Передача | Срок, состояние, документы, ключи, имущество внутри и акт | Фиксирует исполнение и обнаруженные недостатки |
Проверка объекта до сделки
Одной выписки ЕГРН недостаточно для полной оценки риска. Сопоставьте её с документом, на основании которого продавец получил объект, фактической планировкой, кадастровыми сведениями и документами на землю. Отдельно проверьте аресты, ипотеку, аренду, сервитуты, судебные споры и заявления о банкротстве продавца.
- Продавец и подписант имеют право распоряжаться объектом.
- Характеристики в договоре совпадают с ЕГРН и фактическим состоянием.
- Право на участок под зданием описано вместе с объектом.
- Действующие арендаторы и пользователи раскрыты покупателю.
- Необходимые согласия и одобрения получены до подачи документов.
Нотариус и государственная регистрация
Обязательное нотариальное удостоверение не распространяется автоматически на каждую продажу недвижимости. Оно требуется в случаях, прямо предусмотренных законом, например для ряда сделок с долями в общей собственности или имуществом несовершеннолетних и ограниченно дееспособных. Стороны также могут обратиться к нотариусу добровольно.
Независимо от нотариальной формы переход права собственности к покупателю регистрируется в ЕГРН. В договоре полезно заранее определить, кто подаёт документы, оплачивает расходы, исправляет замечания регистратора и что происходит с расчётами при приостановке.
Налоги и цена договора
Налоговые последствия зависят от статуса сторон, вида объекта, срока владения и применяемой системы налогообложения. Для физического лица освобождение от НДФЛ обычно связано с минимальным сроком владения, но закон предусматривает исключения. Для организаций и ИП отдельно проверяют, возникает ли НДС и включён ли он в цену. Не переносите налоговую формулировку из чужого образца без проверки своей ситуации.
Квартира или коммерческий объект
Для жилой квартиры важно проверить зарегистрированных и сохраняющих право пользования лиц, семейный статус продавца, доли детей, материнский капитал и дату освобождения. Для коммерческой недвижимости на первый план выходят земля, арендаторы, корпоративные одобрения, НДС, инженерные мощности и допустимое использование.
Подготовьте договор по своим документам
Сервис использует данные именно вашей сделки: стороны, объект, цену, расчёты, сроки и особые условия. После генерации текст можно доработать в диалоге.
Подготовить договор за 990 ₽Часто задаваемые вопросы
Нужно ли регистрировать сам договор купли-продажи недвижимости?
По общему правилу регистрируется переход права собственности к покупателю. Для отдельных видов сделок закон может устанавливать специальные требования, поэтому вид объекта и состав собственников нужно проверять отдельно.
Обязательно ли составлять передаточный акт?
Передача недвижимости оформляется подписанным сторонами передаточным актом или иным документом о передаче, если договор не выполняет эту функцию сам. В акте удобно фиксировать состояние и комплектность объекта.
Можно ли указать цену ниже кадастровой?
Стороны согласуют договорную цену самостоятельно, но занижение не устраняет налоговые и гражданско-правовые риски. Для НДФЛ в предусмотренных законом случаях доход сопоставляется с долей кадастровой стоимости.
Правовые источники
Материал носит информационный характер. Перед подписанием проверьте фактические данные, полномочия сторон и редакцию норм на дату сделки.